Achat Immobilier,  Fiscalité

Pourquoi investir dans l’immobilier via une SCI est-il plus intéressant qu’à titre personnel ?

Jamais l’immobilier n’a été aussi scruté et placé au centre des débats que ces dernières années. Chute des taux de crédit immobilier, course à l’investissement y compris venant de l’étranger, flambée des prix dans certaines grandes villes, etc. Incontestablement, la pierre demeure une référence pour ceux qui souhaitent placer leurs économies. Toutefois, pour en tirer le meilleur rendement, il faut opter pour la bonne stratégie.

Aujourd’hui, nous vous disons pourquoi il vaut mieux investir dans l’immobilier via une SCI plutôt qu’à titre personnel.

Qu’entend-on par investissement immobilier à titre personnel ?

Lorsque vous effectuez un achat immobilier à titre personnel — une opération que l’on appelle également achat en nom propre —, vous, la personne physique, devenez le propriétaire du bien. Vos noms et prénoms figureront sur l’acte authentique de vente. Ainsi, le bien immobilier vous appartiendra personnellement et sans aucun intermédiaire. A contrario, si l’acquisition est réalisée à travers une SCI, alors l’immeuble sera la propriété de la société qui est une personne morale. Les associés de la SCI possèdent indirectement le bien proportionnellement aux parts qu’ils détiennent.

Éviter l’indivision, premier avantage de l’investissement en SCI

Acheter dans l’immobilier à titre personnel et à plusieurs, c’est tout à fait possible. Cela conduit ipso facto au régime de l’indivision, une démarche à première vue très simple qui comporte toutefois ses risques. Les quotes-parts des uns et des autres ne sont pas matériellement différenciées. Des situations de blocage peuvent survenir si un indivisaire s’oppose à une décision où l’unanimité est indispensable. De plus, si la quote-part d’un indivisaire désireux de vendre la sienne n’est pas rachetée par les coïndivisaires, le bien devra être vendu. En SCI, si un associé cède ses parts, il n’y a pas d’obligation de vendre. En somme, pour vous préserver des inconvénients de l’indivision et vos relations, mieux vaut opter pour une structure juridique plus souple et plus protectrice. Assurément, le cadre légal qui régit la gestion et l’organisation de la SCI rassure et apparait comme idéal pour les personnes qui s’associent pour investir ensemble dans l’immobilier.

En savoir plus sur les avantages de la SCI : https://www.statutentreprise.com/avantages-sci/

La transmission du patrimoine, plus optimisée en SCI qu’en nom propre

Si vous investissez dans un bien immobilier en SCI, vous anticipez et optimisez la transmission de votre patrimoine. Vous pouvez notamment céder vos parts sociales de la société (au maximum 100 000 € tous les 15 ans) à vos futurs héritiers sans payer les droits de mutation. Ce qui est inenvisageable dans le cas où l’acquisition est effectuée à titre personnel puisque l’immeuble est une propriété indivise. Par ailleurs, vous avez la possibilité de conserver l’usufruit de votre immeuble tout en cédant la nue-propriété de vos parts sociales à vos enfants. À votre décès, ces derniers récupèreront l’usufruit sans être soumis au paiement des droits de succession. Conclusion, l’investissement SCI est mieux qu’à titre personnel pour créer une rente et la transmettre.

Investir en société civile immobilière : intéressant si vous n’êtes pas à votre premier achat

Bien souvent, l’on vous conseillera d’acheter à titre personnel s’il s’agit de votre premier investissement : par prudence et par praticité. En revanche, lorsque vous développez votre patrimoine immobilier, investir en SCI devient de loin plus judicieux. Notamment parce que la société est un levier financier plus efficace. Il est d’usage que la SCI souscrive un prêt immobilier pour effectuer une acquisition. En particulier, dans le cadre d’un investissement locatif, la société arrivera aisément à emprunter sans apport personnel. Grâce à un financement plus conséquent, vous accédez aussi à de meilleures opportunités.

L’avantage fiscal de la SCI par rapport à une acquisition à titre personnel

Si vous optez pour un investissement immobilier en nom propre, vos revenus locatifs (pour un logement nu) s’ajouteront à vos autres rentrées d’argent dans la catégorie revenus fonciers et soumis à l’impôt sur le revenu (pouvant atteindre 45 % en fonction de votre tranche d’imposition) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 % aujourd’hui). En SCI, vous avez le choix d’être à l’IR ou à l’IS. Dans le premier cas, chaque associé déclare le montant proportionnel à sa quote-part au titre de ses revenus fonciers. Dans une SCI au régime de l’impôt sur les sociétés, c’est effectivement la personne morale qui est redevable de l’impôt sur ses bénéfices (15 % ou 28 % selon ses résultats). Les associés ne sont concernés qu’en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes. Certes les formalités administratives sont plus importantes, cependant le cout d’acquisition du bien sera amorti sur plusieurs années et représentera donc une charge pour la SCI. À cela s’ajoute le remboursement d’un éventuel emprunt, la TVA déductible, les couts d’entretien, les honoraires et autres frais de gestion. Plus il y aura de charges, moins la société aura de bénéfice et moins elle aura à payer d’impôt.

Notez qu’une fois que vous avez choisi le régime IS, cela est définitif.

Investir via une SCI plus rentable sur le long terme

La société civile immobilière est préconisée pour créer une source de revenus complémentaires et préparer la retraite. Cela explique l’engouement des jeunes et moins jeunes actifs pour le placement immobilier. L’objectif n’est pas d’acheter pour revendre. En effet, à la revente, un bien amorti dans une SCI à l’IS aura une importante plus-value. S’il est intégralement amorti, la plus-value est égale au montant de la transaction. Dès lors, l’impôt qui se compose de 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux risque de mettre à mal votre portefeuille. Ajoutez à cela une taxe supplémentaire si la plus-value est supérieure à 50 000 €. Pour être totalement exonéré de cet IR sur la plus-value, il faut patienter 22 ans, 30 ans pour les prélèvements sociaux. En somme, investir via une société civile immobilière est intéressant à condition de ne pas revendre rapidement. Plus votre patrimoine s’enrichit, plus il devient pertinent d’investir en SCI, car vous avez déjà la structure administrative qui facilite la gestion. D’autant plus qu’à situations égales, les frais seront quasiment similaires en nom propre.

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