Le marché immobilier francilien tourne une page. Après plusieurs trimestres compliqués, les volumes repartent franchement à la hausse. Les prix, eux, se stabilisent peu à peu. Michel Mouillart, économiste reconnu du logement, livre sa lecture de cette reprise qui prend forme au 3e trimestre 2025.
Reprise du marché immobilier francilien : les volumes repartent à la hausse
Les chiffres sont nets. Au 3e trimestre 2025, 35 170 transactions ont été enregistrées en Île-de-France. C’est 13% de plus qu’à la même période en 2024. Sur douze mois, la hausse atteint 11%, avec 121 790 ventes cumulées.
Ce rebond surprend par son ampleur. On retrouve des niveaux d’activité qui rappellent ceux d’avant la forte correction. Pour autant, on reste loin du pic de 2021, où les volumes dépassaient 187 000 ventes sur un an. Michel Mouillart y voit un marché qui change de braquet : si ce rythme se maintient, il pourrait devenir la nouvelle norme.
Les appartements en forte progression dans toute la région
Le segment des appartements affiche une croissance soutenue. Les ventes augmentent de 12% sur un an au niveau régional. La Seine-Saint-Denis se distingue particulièrement avec une hausse de 20% en un an. Même Paris, qui avait démarré l’année timidement, enregistre un rebond de 12% des transactions.
En Petite Couronne, l’activité progresse de 12%. En Grande Couronne, la hausse atteint 11%, avec des variations de 7% à 14% selon les départements. Cette dynamique montre que la demande de logements reste forte, notamment en périphérie proche.
Les maisons tirent leur épingle du jeu en Grande Couronne
C’est sur le marché des maisons que la reprise est la plus spectaculaire. Les ventes augmentent de 17% en un an dans toute la région. En Grande Couronne, la progression atteint 18%. Les familles semblent privilégier les secteurs plus résidentiels, où l’on trouve des biens avec extérieur à des prix plus abordables qu’à Paris.
En Petite Couronne, la hausse atteint 12%, portée notamment par les Hauts-de-Seine avec une progression de 25% en un an. Ce département attire toujours les actifs qui cherchent un compromis entre ville et nature.
Évolution des prix en Île-de-France : une stabilisation qui se confirme
La tendance à la stabilisation des prix, amorcée en début d’année, se renforce. Sur l’ensemble de la région, les prix des logements n’augmentent que de 0,4% en un an au 3e trimestre 2025. Une quasi-stabilité qui contraste avec les fortes variations observées ces dernières années.
Cette accalmie sur les prix traduit un rééquilibrage entre l’offre et la demande. Les vendeurs doivent désormais composer avec des acheteurs plus prudents, qui comparent davantage avant de se lancer.
Appartements : une légère hausse, mais des disparités entre arrondissements
Les prix des appartements franciliens progressent de 1,3% en un an. Cette hausse reste modérée, après une poussée estivale qui semble déjà s’essouffler. Les prochains mois devraient confirmer cette modération.
À Paris, le prix moyen s’établit à 9 700 € le m². Mais les écarts entre arrondissements restent très importants. Certains quartiers de l’Est parisien affichent des prix nettement inférieurs à la moyenne, tandis que les secteurs les plus huppés de l’Ouest dépassent largement les 14 000 € le m². Pour les acheteurs, cette disparité offre des opportunités réelles, à condition de bien connaître les micro-marchés.
Maisons : une baisse encore sensible en Petite Couronne
Les prix des maisons poursuivent leur trajectoire baissière, avec une diminution de 1,3% en un an dans toute la région. En Petite Couronne, la baisse atteint 2,1%. Les projections indiquent toutefois une stabilisation attendue d’ici janvier 2026.
En Grande Couronne, la correction reste plus limitée, avec -0,9% sur un an. Les projections sont même positives : une hausse de 2,1% est attendue à l’horizon janvier 2026. La demande pour les maisons avec jardin reste soutenue dans ce secteur, tirée par les familles qui cherchent à s’agrandir sans exploser leur budget.
Les acteurs du marché immobilier évoluent dans un environnement peu lisible
Cette reprise des volumes ne doit pas masquer les fragilités du marché. Les acteurs avancent à vue, dans un contexte financier, fiscal et politique instable. La visibilité est réduite, et cela pèse sur les décisions d’investissement.
Le retrait des investisseurs particuliers depuis la fin du dispositif Pinel pèse lourd. L’incertitude sur les conditions fiscales à venir, notamment sur l’éventuel statut de bailleur privé, n’arrange rien. Même si les annonces récentes du Gouvernement vont dans le bon sens, les investisseurs restent prudents.
La confiance des ménages : un enjeu clé pour la reprise
La perte de confiance des ménages est un autre facteur d’inquiétude. Le contexte politique instable et les craintes de voir leur épargne perdre de la valeur les rendent plus réticents. L’immobilier, longtemps perçu comme une valeur refuge, pourrait ne plus jouer ce rôle central dans les stratégies patrimoniales.
Cette défiance se manifeste par une prudence accrue dans les projets d’achat. Les ménages préfèrent attendre, comparer, négocier. C’est une des raisons pour lesquelles la reprise des volumes reste fragile, malgré des chiffres encourageants.
Perspectives : quel marché immobilier francilien pour 2026 ?
Les projections pour 2026 reposent sur un scénario de consolidation progressive. Le marché devrait rester soutenu par les acquéreurs de résidence principale, tandis que les investisseurs demeureront en retrait. La poursuite du redémarrage des volumes, combinée à une stabilisation des prix, pourrait favoriser la fluidité du marché.
Pour les acheteurs, c’est un moment singulier. Les taux d’intérêt, remontés depuis l’été 2025, incitent à la négociation. Les vendeurs, de leur côté, doivent accepter des prix plus réalistes pour conclure. Ce nouvel équilibre pourrait dessiner un marché plus sain, moins spéculatif.
Les tendances immobilières à retenir en Île-de-France
L’analyse de Michel Mouillart permet de dégager plusieurs enseignements clairs pour ceux qui suivent le marché immobilier francilien.
- 📈 Volumes en hausse : +13% au 3e trimestre 2025, un rythme inédit depuis plus de deux ans.
- 🏠 Les maisons en vedette : +17% de ventes en un an, portées par la Grande Couronne (+18%).
- 📊 Prix stables : +0,4% sur un an pour l’ensemble des logements en Île-de-France.
- 🔍 Disparités locales marquées : baisse des prix des maisons en Petite Couronne, hausse attendue en Grande Couronne.
- ⚠️ Investisseurs en retrait : la fin du Pinel et l’incertitude fiscale limitent leur retour.
- 💶 Fragilité de la confiance : les ménages restent prudents malgré la reprise des volumes.
Tableau récapitulatif des prix et volumes par segment
| Segment | Évolution des ventes (3e trim. 2025) | Évolution des prix (sur un an) | Perspective janvier 2026 |
|---|---|---|---|
| Appartements – Île-de-France | +12% | +1,3% | Modération des prix |
| Maisons – Île-de-France | +17% | -1,3% | Stabilisation |
| Maisons – Petite Couronne | +12% | -2,1% | Stabilisation attendue |
| Maisons – Grande Couronne | +18% | -0,9% | Hausse de +2,1% |
| Paris – tous biens | +12% | 9 700 €/m² en moyenne | Écarts arrondissements marqués |
Ce qu’il faut retenir en trente secondes
Le marché immobilier francilien sort doucement de l’ornière. Les volumes de ventes repartent sérieusement à la hausse, avec des progressions à deux chiffres dans la plupart des départements. Les prix se stabilisent globalement, même si les maisons de Petite Couronne baissent encore un peu.
Cette reprise reste fragile. L’environnement politique et fiscal incertain freine le retour des investisseurs. La confiance des ménages, elle, revient lentement. Pour 2026, les projections dessinent un marché plus fluide, porté par les acquéreurs de résidence principale, avec des prix stables et des volumes qui pourraient encore progresser.
Un vrai tournant pour l’immobilier en Île-de-France, qui mérite d’être surveillé de près. L’analyse de Michel Mouillart aura au moins permis d’y voir plus clair dans ce contexte mouvant.
Martin Dubois, 44 ans, fondateur d’une agence immobilière indépendante en Île-de-France. Ancien clerc de notaire, il écrit sur les marchés, le financement et la vie des copropriétés avec un regard de terrain.
