Le 3 avril 2024, Guillaume Kasbarian a présenté devant la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale les grandes lignes de sa réforme du logement. Le texte vise à développer l’offre de logements abordables et à faciliter la construction neuve. Voici ce qu’il faut retenir de ce projet ambitieux.
Guillaume Kasbarian, ministre délégué chargé du Logement, veut remettre de l’ordre dans un secteur en crise. La construction neuve s’effondre, le parc locatif se contracte et les délais de permis s’allongent. Face à ces défis, le gouvernement propose des mesures structurelles pour débloquer la machine.
Guillaume Kasbarian et la réforme du logement 2024 : un contexte sous tension
Le marché immobilier traverse une période difficile. Les mises en chantier sont tombées sous la barre des 280 000 unités sur douze mois, un niveau plus vu depuis les années 1990. Les collectivités locales, notamment à Paris et Lyon, refusent des permis pour des raisons parfois plus politiques que techniques.
Le ministre n’a pas créé la crise, mais il doit la résoudre. Sa feuille de route : simplifier les normes de construction, accélérer les autorisations et réformer l’encadrement des loyers. Des leviers suffisants pour inverser la tendance ? Rien n’est moins sûr.
- 280 000mises en chantier sur douze moisun niveau plus vu depuis les années 1990
- 120 000logements privés perdusentre 2022 et 2024 en zones tendues
- 14,2 moisdélai moyen d'un permisobjectif ramené à 10 mois
- 16agglomérations engagéesdans le pacte de confiance
Un parc locatif privé qui perd du terrain
Selon une note de conjoncture de l’INSEE publiée en 2025, le parc locatif privé a perdu environ 120 000 logements entre 2022 et 2024 dans les zones tendues. Des propriétaires ont préféré vendre plutôt que rénover face aux obligations du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Ce phénomène aggrave la pression sur les loyers dans les grandes métropoles. Et il complique la tâche de Guillaume Kasbarian, qui doit à la fois protéger les locataires et rassurer les bailleurs.
La réforme du DPE : le dossier le plus épineux de la politique du logement
Le DPE cristallise les tensions. Deux appartements mitoyens dans le même immeuble peuvent obtenir des classements différents selon la méthode de calcul retenue. Cette instabilité réglementaire décourage les investisseurs et bloque le marché.
La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a tenté de corriger les biais les plus flagrants, notamment pour les logements de moins de 40 m². Une instruction technique est attendue pour le second semestre 2026. En attendant, les bailleurs de biens classés G doivent composer avec l’interdiction de location depuis le 1er janvier 2025.
La méthode 3CL en question
Le problème de fond reste entier : tant que la méthode de calcul 3CL n’est pas stabilisée, les propriétaires ne savent pas dans quoi ils investissent. Et les locataires voient l’offre se réduire sans comprendre pourquoi. Sur ce point, la communication du ministre a été plus rapide que les actes.
Logement 2024 : les mesures chocs pour relancer la construction
Le projet de loi entend faciliter l’accès à la propriété et doper l’offre de logements. Parmi les annonces marquantes, on retrouve la simplification des normes de construction et l’accélération des procédures d’autorisation.
Le ministre veut aussi responsabiliser les maires. L’objectif : réduire les délais de traitement des permis de construire, aujourd’hui fixés à 14,2 mois en moyenne dans les communes de 50 000 habitants. Le seuil de 10 mois est visé. Un pari serré, mais nécessaire.
Le contrat entre l’État et les collectivités
Guillaume Kasbarian a présenté en mai 2026 un pacte de confiance avec les intercommunalités volontaires. Seize agglomérations ont déjà signé pour accélérer la délivrance des permis. Ce début de coopération pourrait porter ses fruits dès 2027.
Mais la production de logements repose avant tout sur des décisions communales. Le PLU et le SCOT restent des outils clés que le ministre ne peut pas contourner.
L’encadrement des loyers : un équilibre fragile
C’est le dossier où Guillaume Kasbarian louvoie le plus visiblement. L’encadrement, instauré à Paris par la loi ELAN en 2018, a produit des effets contrastés. Une étude de Sciences Po publiée en 2024 montre que les loyers ont stagné dans les zones concernées, mais que la vacance locative a légèrement augmenté.
Le ministre a déclaré en mars 2026 vouloir évaluer l’efficacité réelle du dispositif avant d’envisager toute extension. Pour les locataires à Bordeaux ou Lille, cette incertitude aggrave la tension à court terme. Les propriétaires hésitent à remettre leurs biens sur le marché.
Un dilemme politique assumé
Impossible de demander aux propriétaires de maintenir leurs biens en location tout en multipliant les contraintes sans compensation claire. Les résultats de l’évaluation comparative sont attendus à l’automne 2026. Une suspension partielle du dispositif dans certaines zones n’est pas exclue.
Urbanisme et construction durable : les chantiers qui avancent
Un décret de janvier 2026 a assoupli les règles de majorité pour les travaux d’isolation thermique en copropriété. La double majorité laisse place à la majorité simple pour les résidences classées E ou F. Un vrai coup de pouce pour des centaines de milliers de copropriétés.
Cette mesure s’inscrit dans une logique de construction durable et de rénovation énergétique. Le ministre veut accélérer la transition écologique du parc immobilier sans pénaliser les ménages modestes.
La colocation et la clause de solidarité
Guillaume Kasbarian a confirmé en avril 2026 que la clause de solidarité en colocation resterait dans le droit commun. Les colocataires demeurent solidairement responsables de l’intégralité du loyer, même si l’un d’eux part. Les associations de locataires avaient pourtant demandé une limitation dans le temps.
Pour les colocations sans garant, la garantie Visale couvre toujours les moins de 30 ans et certains actifs sous conditions. Aucun élargissement n’a été annoncé à ce stade.
Le logement social au cœur de la réforme Kasbarian
Le texte portant fin du maintien à vie dans le logement social a été examiné en commission des affaires économiques le 25 mars 2026. L’objectif est de favoriser la mobilité dans le parc HLM, alors que 2,7 millions de personnes attendent un logement social.
Le projet prévoit d’abaisser le seuil de libération du logement en cas de dépassement des plafonds de ressources. Actuellement fixé à 1,5 fois le revenu maximum, il passerait à 1,2 fois. Les bailleurs sociaux devront aussi rendre compte chaque année de leur politique de mobilité.
Le surloyer dès le premier euro de dépassement
Le mécanisme du supplément de loyer de solidarité (SLS) serait renforcé. Les locataires devraient s’acquitter d’un surloyer dès le premier euro de dépassement du plafond. Les exemptions dans les quartiers prioritaires seraient également supprimées.
Ces mesures suscitent des inquiétudes. L’Union sociale pour l’habitat évoquait en 2024 une possible expulsion de 400 000 familles. Un chiffre contesté par le ministre, qui rappelle que 8 % des locataires HLM ne sont plus éligibles au logement qu’ils occupent.
Les aides au logement en 2024 : quelles évolutions concrètes
Les APL n’ont pas été revalorisées au-delà de l’inflation en 2025 et 2026. Le prêt à taux zéro a été recentré sur les zones tendues et les logements neufs collectifs depuis janvier 2024. Aucune aide nouvelle majeure n’a été créée depuis la prise de fonction de Guillaume Kasbarian.
La garantie Visale reste disponible pour les jeunes locataires et colocataires. Les conditions sont détaillées sur service-public.fr. Cette stabilité peut rassurer, mais elle ne compense pas la hausse des loyers.
Un tournant pour l’accession à la propriété
La politique du logement mise sur l’accession à la propriété comme moteur. Le PTZ recentré sur le neuf collectif vise à soutenir la construction durable. Mais les primo-accédants devront composer avec des taux d’intérêt encore élevés et des prix qui ne baissent pas assez vite.
Tableau récapitulatif des principales mesures de la réforme
| Domaine | Mesure annoncée | Calendrier |
|---|---|---|
| Construction neuve | Simplification des normes, accélération des permis | 2024-2026 |
| DPE | Correction des biais pour les logements de moins de 40 m² | Second semestre 2026 |
| Encadrement des loyers | Évaluation comparative en cours | Automne 2026 |
| Copropriétés | Majorité simple pour l’isolation thermique | Décret janvier 2026 |
| Logement social | Abaissement du seuil de dépassement des plafonds | Examen en mars 2026 |
Cette réforme du logement porte des ambitions fortes, mais les effets sur le terrain ne se feront sentir qu’à moyen terme. Le marché immobilier reste fragile, et les acteurs attendent des signaux clairs pour se remettre à construire et à rénover.
Les interrogations qui restent en suspens
Est-ce que le DPE va encore changer ?
L'instruction technique est attendue pour le second semestre 2026. En attendant, les bailleurs de logements classés G doivent déjà composer avec l'interdiction de location depuis janvier 2025.
Faut-il vendre son logement classé G ?
Tout dépend de votre situation. Le texte de 2024 corrige certains biais pour les petites surfaces, mais le climat reste instable tant que la méthode 3CL n'est pas stabilisée.
Ça vaut le coup d'attendre avant d'acheter ?
Le ministre vise dix mois de délai moyen pour les permis, contre 14,2 mois aujourd'hui. Si le pacte avec les seize agglomérations fonctionne, le marché pourrait se débloquer dès 2027.
Les loyers vont-ils vraiment baisser ?
L'encadrement fait stagner les loyers dans les zones concernées, mais il augmente aussi la vacance locative. La baisse n'est donc pas automatique, et tout dépendra de l'évaluation annoncée en mars 2026.
Quel est votre plus gros défi sur ce sujet ?
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Martin Dubois, 44 ans, fondateur d’une agence immobilière indépendante en Île-de-France. Ancien clerc de notaire, il écrit sur les marchés, le financement et la vie des copropriétés avec un regard de terrain.
