l'année 2025 s'annonce comme un tournant pour l’immobilier français. Après une chute spectaculaire des ventes en 2024, les professionnels scrutent les signaux de stabilisation. Pierre Sabatier, président de PrimeView, a livré son analyse dans l’émission SMART IMMO. Voici ce qu’il faut retenir de ses prévisions.
Pierre Sabatier et les prévisions du marché immobilier français pour 2025
Dans l’émission SMART IMMO, présentée par Fabrice Cousté, l’économiste prospectiviste a détaillé la situation. Il estime que le pire est derrière nous. Les volumes de ventes devraient atteindre 850 000 transactions sur l’année. Un chiffre en retrait par rapport aux années fastes, mais qui traduit une vraie respiration.
Le stabilisation des taux d’intérêt redonne de la visibilité aux ménages. Après des mois d’attente, les acheteurs recommencent à se positionner. Pierre Sabatier parle d’un « marché qui retrouve des couleurs, sans pour autant flamber ». Les prix immobiliers, eux, restent orientés à la baisse dans de nombreuses villes, de l’ordre de 2 à 4 %.
| Type de bien | Rendement brut | Évolution des prix | Risque |
|---|---|---|---|
| Appartement ancien (centre-ville) | 4,8 % | −2,5 % | Faible |
| Maison en périphérie | 4,2 % | −3,0 % | Modéré |
| Immeuble neuf (loi Pinel) | 3,5 % | +1,5 % | Moyen |
| SCPI diversifiées | 5,9 % | — | Moyen |
| SCPI logistique | 6,3 % | — | Modéré |
Les régions où la reprise se fait sentir
Attention, cette reprise n’est pas uniforme. À Paris, les prix se maintiennent tant bien que mal, tandis que les métropoles de l’Ouest et du Sud attractives reprennent des couleurs. Bordeaux, Nantes, Montpellier affichent des volumes en hausse modérée.
Les zones rurales restent à la traîne. La demande se concentre sur les grandes villes et leurs périphéries. Pierre Sabatier recommande d’observer les bassins d’emploi dynamiques avant tout investissement immobilier. Les villes moyennes comme Annecy ou Bayonne présentent un bon équilibre entre prix et qualité de vie.
Tendances immobilières : l’ancien et le neuf en 2025
Côté immobilier ancien, le marché reste majoritaire. Les acheteurs profitent d’une négociation plus souple qu’avant. Les biens mal entretenus ou énergivores se vendent moins bien. C’est une des grandes leçons des tendances immobilières actuelles : la performance énergétique influence les prix de 5 à 10 %.
L’immobilier neuf, lui, subit une baisse des mises en chantier. Les promoteurs attendent des jours meilleurs. Pierre Sabatier insiste sur un point : la demande pour des logements récents et bien isolés reste forte. L’offre, elle, ne suit pas. Ce déséquilibre pourrait provoquer un rebond des prix du neuf d’ici 2026.
La loi climat et la rénovation énergétique
La réglementation pèse de plus en plus sur le marché. Les logements classés G et F sont boudés. Les acheteurs potentiels préfèrent investir dans des biens conformes aux futures normes. Cette situation crée des disparités fortes selon les quartiers.
À Paris, les immeubles haussmanniens sont particulièrement concernés. Leur charme séduit toujours, mais les copropriétés vieillissantes exigent des travaux importants. Un appartement mal isolé se vend 15 % moins cher qu’un même bien rénové. Un point à garder en tête avant de signer.
Investissement immobilier et SCPI : les conseils de Pierre Sabatier
Pour les investisseurs, la période est intéressante. Les prix baissent, les loyers augmentent légèrement. Le rendement locatif moyen repasse au-dessus de 5 % dans certaines villes. Pierre Sabatier voit dans les SCPI une alternative crédible pour acheter sans apport important.
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ont souffert de la hausse des taux en 2023-2024. En 2025, elles redeviennent attractives. Les rendements distribués oscillent entre 5,5 % et 6,5 % selon les fonds. La diversification du parc locatif limite les risques, surtout dans les secteurs santé et logistique.
Comparatif des rendements selon les supports
Pour y voir clair, voici un tableau synthétique des rendements moyens observés en 2025, selon les données compilées par les experts de PrimeView.
| Type de bien | Rendement brut moyen | Évolution des prix | Niveau de risque |
|---|---|---|---|
| Appartement ancien (centre-ville) | 4,8 % | −2,5 % | Faible |
| Maison en périphérie | 4,2 % | −3,0 % | Modéré |
| Immeuble neuf (loi Pinel) | 3,5 % | +1,5 % | Moyen |
| SCPI diversifiées | 5,9 % | — | Moyen |
| SCPI logistique | 6,3 % | — | Modéré |
Loin des promesses mirobolantes, ces chiffres montrent que l’immobilier reste un placement de long terme. La pierre ne rapporte plus comme avant, mais elle protège contre l’inflation. Les SCPI ajoutent une dimension de mutualisation appréciable pour les petits budgets.
Quels emplacements pour un investissement durable ?
La localisation fait 80 % de la réussite. Pierre Sabatier conseille de regarder les quartiers proches des gares, des universités ou des écoquartiers. Il évoque aussi le retour des centres-villes, plébiscités par les actifs de moins de 35 ans.
Pour les amoureux d’architecture haussmannienne, les quartiers comme Brochant ou Batignolles à Paris offrent un bon compromis. Les pierres de taille et les moulures séduisent une clientèle aisée, prête à payer pour le cachet. Mais attention au coût des travaux dans ces immeubles classés.
Évolution du marché : vers une stabilisation durable ?
Les prévisions pour 2025 tablent sur une stabilisation progressive. Les taux de crédit devraient rester sous la barre des 3,5 % jusqu’à la fin de l’année. Les banques, plus conciliantes, accordent des prêts sur 20 ou 25 ans. L’épargne des ménages n’a jamais été aussi élevée.
Reste la question des prix. Pour revenir à des niveaux soutenables, il faudrait une baisse supplémentaire de 5 à 8 % dans les grandes villes. Les vendeurs doivent donc se montrer réalistes. Les acheteurs, eux, peuvent prendre leur temps et comparer.
Les aubaines à saisir avant la fin 2025
Voici les situations les plus propices pour concrétiser un projet dans les prochains mois :
- 🏠 Les biens avec un DPE D ou E, à renover intelligemment pour gagner en performance.
- 📍 Les appartements dans les villes moyennes en plein essor, comme Angers ou La Rochelle.
- 💶 Les ventes à la découpe, souvent moins chères que le prix du marché.
- 🌿 Les logements neufs invendus, avec des remises de 10 à 15 %.
Chaque projet mérite une analyse fine. Pierre Sabatier rappelle qu’une négociation réussie repose sur des arguments solides, pas sur l’émotion.
L’impact des projets d’aménagement sur la valeur
Les annonces de nouvelles lignes de métro ou de tramway font rapidement grimper les prix. À Toulouse, le futur métro du Grand Paris a déjà un effet sur les communes traversées. Se renseigner sur les plans d’urbanisme locaux s’avère essentiel avant de signer.
Martin Dubois, passionné d’architecture, rappelle l’importance du bâtiment dans la valeur d’un bien. Une façade haussmannienne bien entretenue garde une valeur patrimoniale inégalée. Paris ne cesse de prouver que le style classique traverse les crises, contrairement aux constructions standardisées des années 1970.
En fin de compte, 2025 ressemble à une année de transition. Ceux qui saisiront les opportunités actuelles seront gagnants dans dix ans. Pierre Sabatier insiste sur une chose : le bon moment d’acheter, c’est quand les autres hésitent.
Les vraies questions des acheteurs en 2025
Les prix vont-ils encore baisser en 2025 ?
Selon Pierre Sabatier, oui, de 2 à 4 % dans beaucoup de villes. Paris reste stable. Rien ne dit qu'on touche le fond, mais la chute ralentit nettement.
C'est le bon moment pour acheter un appartement ancien ?
Tout dépend du bien. Un logement bien isolé se négocie mieux et garde sa valeur. Ceux classés F ou G perdent 10 à 15 %, il vaut mieux les éviter.
Les SCPI sont-elles un bon placement en 2025 ?
Elles redeviennent attractives avec des rendements de 5,5 à 6,5 %. Diversifiées, elles demandent peu d'apport et offrent un bon rendement long terme.
Faut-il acheter dans une grande ville ou en zone rurale ?
Les grandes villes et leurs périphéries tirent le marché. Les zones rurales restent à la traîne. Regardez les bassins d'emploi avant de signer.
Un tips que vous voudriez transmettre ?
Laisser un commentaire
Martin Dubois, 44 ans, fondateur d’une agence immobilière indépendante en Île-de-France. Ancien clerc de notaire, il écrit sur les marchés, le financement et la vie des copropriétés avec un regard de terrain.
